資金計画は前もって
土地を購入するなり家を建てるにしても大きな買い物ですからまず資金計画が必要です。
普段の買い物は思いつきで買ってもお金は何とかなります。しかし、土地、住宅はそういうわけには行きません。
今用意できる金額、今後の生活、収入の具合等を前もって把握しておく必要があります。
このあたりはその手の専門書に良く載っています。
私が人に勧められやったことは、まず銀行に行きいくら借りられるかを確認することからスタートです。
すなわち個人の信用度をまず把握しておくことです。
その金額と、手持ちの金額で大まかな購入金額が分かります。漠然といくらの物件といった方法ではいざというときに困ることがありますので必ず資金計画をはっきりして購入に備えることがその後の失敗を防ぐ基本だと考えます。
それと住み替えの場合、現在の家をどうするかです。ほとんどの方はその家を売った金額も次の家の資金にするはずです。売りと買いの決算を同時に出来れば言うことはありませんがそんなことは希です。
先に持ち家が売れたらどうするのか、また反対に先に買ってしまったときつなぎ資金はどうするのか大事なことです。
この辺のことはキチッとした不動産屋はチャント考えてくれるはずです。一度相談して下さい。
不動産屋によっては頭金０とか、１２０％ローンOKの広告も見かけます。
こんなにといって喜ぶ人もいますがこれはサラ金屋の手口と一緒で貴方の信用度がこんなにありますといって貸付金額を大幅に増やす方法です。
こんな無茶な借り方をした場合大変です。今の現状が右肩上がりの場合何とかなりますが右肩下がりになったり借り主に何かあった場合どうなるのでしょうか。
借り主のその後の人生なんかまるで考えないとんでもないことですね。
こんな無茶苦茶な不動産屋は取りあえず契約してお金が入れば後は野となれ山となれで後のことは知らんと思ったほうが無難です。
今は右肩下がりの時代です。さらに高額であり長期に渡り債権が残るということです。
くれぐれも今の状況が未来永劫にわたり続くと過信しない事が寛容です。
今後の人生を左右する買い物でもあるということを肝に銘じておきましょう。
仲介の種類
仲介には3種類あります
|
|||||||||||||||
一般には専属専任もしくは専任が有利だといわれています。しかし依頼した業者が弱い業者であればなかなか大変です。
我が家は当初、専任でしたが色んな業者が電話をかけてきたり直接来訪してきて一般に変更するように言われました。売れそうな物件だったようです。色々考えて広く業者に売ってもらう事にしました。
ただ、一般にしてもレインズに登録しますので余り多くの業者に依頼するのは止めましょう。なりふり構わず依頼すると虎の子の物件が他の業者に安く見られます。大手が３件、地元業者２件にしました。また適当に地域を散らばらして。
そのうちの1店目がオープンハウスをして客が付いたのですが最終的には流れ、時間をおかずに次の業者がオープンハウスを希望してすんなり売れました。当初の専売にした業者ではなかなかと見て、一般に切り替えたのが成功したようです。
買う方は出来る限りアンテナを広げました。業者にはお宅が頼りですと言いながら。
私の場合、売る方は業者をある程度絞って、買う方は広く情報を広げてが良いようで。
なお、買う方も売る方も複数の業者に依頼した場合決まった際は連絡するのが礼儀です。
一応、レインズを見れば分るようですが。
土地、家共新規の場合まず土地からがスタートです。
先祖からあるいは相続しては別として
一から建てる場合、中古住宅、建売を購入する場合でもまず土地を吟味しましょう。
経験から新築、中古を問わず住宅を購入するうえで大事なのはその土地です。
雑誌、住宅展示場等で見てくれの良い家ばかりを見てしまうとついつい家ばかりに関心事が行きますが大事なのは土地です。まず土地を探し、目鼻がたってから住宅に重点を移しても遅くはありません。家を買うのには土地がなければ建たないという考えがどこかにいってしまっている人が見られます。
まず、家族で土地のことを次に家についてじっくり話し合いましょう。
最悪、家はリフォーム、立替できますが土地はどうしょうもありません。
気に入らなくなったといっても動かすことができません。土地の上に家があり、家に土地が付いているわけではありません。
また、私の探した地域の土地はバブル時代は坪４００万近くしていました。安くなったといっても家の倍以上はします。
どうしても土地を重視しました。
まず土地ありきと考えましょう。
資産と見るか、住むためのものかによって異なりますが、一応自分たちが住むためのものと考えてみます。
自分が考えて住むに適した土地は他人が見ても気に入るはずです。将来、何らかの理由で売ることができます。現在いくら値段を下げてもお客が付かない土地も多く見かけます。将来、もっとこういった土地は増えることでしょう。
良い土地を買えば資産価値もあるといえます。
この場合資産価値とは利益を上げるといったことではなく、売りたいときにすぐに売れるということです。
ちなみにマンションにおいても資産価値のある物件が売れています。これは住むことと資産価値を考えた結果といえます。
資産価値と言えばリゾートマンションがあります。
バブル時ン千万もした温泉付マンション200万で要らないかと言われました。
実情を聞いてみますと私であれば100万でも要りませんね。使い道もない、これこそ資産価値0の典型です。
いい土地とは
日当たりの関係か接面が南側、また角地が最高とされます。それも東南角地、南西角地と続きます。また公道との接面が多く、公道が広いほど良い土地とされます。東南角地で正方形の土地になるでしょうか。
当然、これらの土地は人気があるのでそれなりに高価です。ただ、いざと言うとき値段が折り合えば売ることもできます。いくら価格を下げてもお客さえも付かないところも多く見られる時代です。方位学とか縁起にこだわらなければ安く買うことができます。一例として業界では旗竿と呼ばれる土地です。その形状から入り口が狭く奥に広い土地です。間口が3ｍほどありますと車が置けますし、アプローチを飾り、楽しむこともできます。しかも、道路から離れていて静かで人目を気にすることがありません。
また、傾斜地も有効面積が狭いのと需要の関係で安く買えます。見方を変えれば景色は良いし傾斜地を上手に利用して風情のある個性的な家を建てることができます。
ただ災害時、大事に至らないか専門家に聞くことをお勧めします。一つ言えることは、土地には他の消費財と比べ特価品は無いということです。
用途地域
建築できる建物の種類を定めた地域のことで建築できる建物の種類にもとづいて、次の１２種類があります。
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
建ぺい率、容積率
用途地域において建築できる建物の種類に応じての建築規制で細かく定められています。
普通住宅地で多いのは建ペイ率60％、容積率200％です。建ペイ率とはその土地に建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。角地なら１０％アップしてもよい・・・とか、耐火建築も１０％アップ・・・等々、色々細かな規定があります。
容積率とは名前どおり 土地面積に対しての総床面積を制限するものです。こちらも細かな規定があります。
例として50坪の土地で建ペイ率60％で容積率200％の場合、1階が30坪で総坪数100坪の家が建つこととなります。すなわち高さ制限が無ければ４階、５階と建てることができます。
なお、60％では空き地が多いと思われますが建った家を見ますとこれで60％と思うぐらい敷地いっぱいに建てることができます。これがメリットの場合もあります。
ただ、建てこむ可能性が大です。隣と50ｃｍ空けるとなっていても現実的にほとんど通ることのできない狭さです。
この場合、周囲が更地の場合要注意です。将来何が建つか分りません。既存の建物があれば大体の雰囲気が分りますが。これとて平屋を改築して３階建てもあり得りますが。
５０の１００、４０の８０とだんだんと規制が厳しくなります。４０の８０になると隣地とは1.８ｍ、高さ10ｍまでともあります。予算と、生活スタイルに合うか前もって確認が必要です。
なお市区町村役場には都市計画図が作成されていて、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目でわかるものとなっているので一度確認しておくと良いでしょう。
周囲の環境
必ず自分の目で確かめることが大事です。資料だけで購入する人がいますがこれは論外です。
はじめは何も無くいい土地だと思って購入すると後々とんでもないことになる可能性があります。
隣近所にマンションが立ち並んだり南面にぴったり立てられる可能性があります。その意味からも更地だらけの土地よりもある程度家が建てこんでいるほうが将来のことがわかっていいかもしれません。特に公共公園、学校に隣接していますと将来も安心です。ただ昼間は子供の遊ぶ声がうるさいかもしれませんがメリットとして我慢しましょう。後、できれば隣近所にどんな人が住んでいるかチェックできれば最高です。とんでもない人がお隣でしたら今後そこで生活するうえで精神的負担になります。ただ、これはかなり困難でそれとなくご近所に聞いたり知り合いがおれば聞くことができますが。不動産屋は適当にいいように言います。適当に聞き流しておきましょう。
不動産屋は物件に車で連れていきすぐに家の中へ案内しようとします。それは反対でまずは家の周囲をじっくり見回りそれから室内へ。できればその近所を歩いてみましょう。
家はどうにでもなりますが環境は動かすことはできません。
そうしているうちに何となく良いところは土地が買ってほしいと言っているような感じになります
購入は慎重にかつ迅速に
相反することですが購入に際しては不動産屋の営業言葉だけで決めるのではなくご自分のポリシーを持って慎重に決めることが必要です。これならと思う物件が見つかったら速攻で決意が必要です。というのは自分がいいと思う物件は人もいいと思っているはずです。
原則的には１番に手を上げた人に交渉権があります。
土地のチェック
■前面道路は充分確保されているか
狭いと騒音が伝わりやすいし、車の出し入れが大変です。
また4ｍ未満であればセットバックが必要かもしれしれません。
■全面道路の交通量は
前面道路が広いといってもそれが幹線道路に面していますと排気ガス、騒音などがひどいことと交通量が多いと自動車出し入れが大変です。幹線道路からひとつ入った辺りが良いかも。
なお、商売をするなら幹線道路沿いが良いでしょうが。
■周辺の環境に合っているか
周囲の土地に比べ非常に広かったり、狭かったりしていないか確認を。
大体同じ広さの街に住む方が付き合い上無難である。
例えば１００坪の区画の街にに４０，５０坪、反対に３０坪の町並みに１００坪の土地。
いずれも妬みとか中傷が入ることを覚悟しなければなりません。
特にこのことは綺麗に区画が揃った新しい住宅地では言えると思います。
■土地の過去が分っているか
その土地の歴史的背景はどうだか、また、土砂崩れ等自然的要素を理解しておく必要があります。安く購入しても住んでいるうちに災害に遭遇したり、売る際買いたたかれる恐れがあります
知り合いが持っていた土地に家を建てる段になり地盤調査、その際有害物質が大量に出てきて莫大な費用が。
その土地、以前メッキ工場だったそうです。
また、元産廃の捨て場だった所を埋め立ててしばらくしてから売り出し、それを買った人の話。「夏、臭くてたまらん」業者にクレームを言うと「知りませんでした」。
どこにも文句が言えません。
■日当たりは充分か
日当たりは夏場は余り感じませんが冬場、特に冬至当たりどれぐらいあたるか調べてみる。
肝心なのは冬場であり、夏場は少々日当たりが悪くても却って良いかもしれませんが冬場が大事です。
■最寄りの駅までの所用時間
広告の表示には駅まで徒歩？分と表示がありますが、あくまで80ｍを１分として地図に沿って書いているだけで実際は土地はフラットではありませんので上り下り、曲がった道路と色々あります。信号待ちは計算されません。もしそこが分譲地であればその入り口までです。平坦でも実際一分間で80ｍ歩くのは大人の男性のやや早歩き位です。必ずご自分の足で確認を。駅から10分が15分かかるのもざらにありますから。
また、車で駅まで出る場合、朝の交通状態を把握すると必要があります。
新しい住宅地の場合その宅地内はスイスイ走れるが駅付近は旧態依然とした町並みで朝の通勤時帯は付近の幹線道路には大渋滞に陥いる所が多く見られます。歩いた方が速いといった事例もありえことです。
■日常の生活に事足りるか
スーパー、医療施設、公共施設など日常利用する施設を確認しておくと良い。
車でしか利用できない場合年を取ったとき大変かも。
■隣近所の空き地を確認
空き地があると飛びついてはいけません。何が建つか確認を。
かえって既存の建物がある方が安心かも知れません。
公共公園などは心配はありませんが。また学校も悪くはないですね。この場合昼間やかましいのと、ある程度の砂埃は覚悟する必要がありますが。空間を第一に考えるならば良いかもしれません。もし災害に遭遇してもこの場合避難場所がお隣となります。
■周囲の建物に注意
特に商業地帯とか工場地帯であれば周辺に危険な建物とか、騒音を発生したり、悪臭を出す工場がないか確認を。
■学区を確認
就学児童が居られる方は確認を
これら全てを満足しうる土地はなかなかないものです。ご自分の中で順位付けをしておき、妥協出来るもの、出来ないものを前もって確認作成しておくことで失敗は少ないものです。
今中古住宅が見なおされています。
私の経験した事で新築との比較をしてみます。
新築に関しては色々情報があります。各サイトを参照してください。
※あくまでも私見ですのであしからず。
お買い得は
「不動産にはお買い得はない」とは土地については事実ですが中古住宅が付いている場合はお買い得があります。
それは安っぽい住宅でなく建築家の設計した真の注文住宅です。
それも見てくれだけでなく見えないところにもお金がかかっている物件です。
物によっては築１０年、２０年経てば０円です。私の購入したのも中古住宅ですがとても普通の人が建てることの出来ないような贅沢な造りです。
リフォームすることで雰囲気がころっと変わりました。
家は一種の嗜好品です。どうしても自分で建てたいという人は別ですが、自分をその家に合わせて行く柔軟性があればいい家がある物です。今はうまくいけばよいリフォームも可能です。
探している時にある芸能人の住宅がありました。家自体の造りが普通の人にはチョットという物件でしたが私はこういった変わった家が好きです。場所が駅から遠くてパスしましたが。
現在、バブル時建てた住宅が１０年過ぎて市場にどんどん出てきています。
この時代の家は豪華なほどお買い得です。
というのは建築件数が多くて職人が足りないもので安い物件は手抜きが多いのが事実です。
その点お金に糸目を付けなくて建てた物件が何んでという価格で手に入ります。
中古の場合、家にどれだけかかっているかよりも他の要因で価格が決まる場合が多々あります。
住宅は見た目の設備で選ぶ人が多いですが、設備は時代と共に変わりますし、リフォームでなんとでもなります。
その点基礎、構造などはどうしょうもありません。
我が家も結構広い地下室が、それもとんでもないぐらい丈夫な構造で。
専門家は「今これだけの物を造るだけで家１軒分ゆうにかかりますよ」と言われました。
そのおかげでDIYに目覚めたわけで、中古住宅様々です。
長所
◎安い
なんと言ってもその価格です。その建物の大きさ、場所によっても異なりますが、1年もすれば3割は下がります。
ご近所で新築時億をかけた建物が10年過ぎたところで土地値といったものもありました。
すなわち、家はおまけということです。また、家が大きすぎ立派過ぎて売れない物件もありました。結局業者が更地にして売るそうです。なんだかもったいないですね。
大体、築20年で家は無料となることが多いです。（銀行等担保時の評価が0であり固定資産は木造で3割以下にはならないそうです）
新築で建てたものはとてもとても穴を開けたり、釘を打ちにくいですが古屋の場合自由にいじくれます。自分で何かしたい向きといえます。
私の場合購入後その家が建築家が設計し、しっかり造っていて、壊す費用を見積もると新規に造るぐらい費用がかかりることが判明。また、家族が気に入ったこともあり、リフォームで済ませることにしました。
そのリフォーム作業を見て「これなら自分でもできるんではないか」と大それた考えを持つに至りました。
元々物造りが好きだった性もありＤＩＹに目覚めた訳です。
今あるものを潰して建てなおすと高価な潰し代と数十トンのゴミが発生します。
気に入った土地が手に入れば取りあえず最低限のリフォームをし、後年、お金の用意ができた時点で新築を建てるということができます。
実際住む事で色んな所に気が付きます。また将来新しい設備が出てくる可能性があります。
冷静になり時間をおくことで本当の夢のマイホームが建ちます。金銭的にも無理がないでしょう。
慌てて家を新築して後悔している人をよく見ます。
このように将来新築する前提の場合、鉄筋物より木造系のほうが潰し代が半額以下ですませることができます。
どんなにお金をかけ豪華に建てても住んで当初は新築だと思っていても１年住めば慣れてしまい、3年住めばはじめの感激は薄れます。
人もいつしか新築だとは言ってくれません。
一から設計するのではないのでデザイン、間取り等ある程度制約が発生します。
しかしながら既存住宅をあれやこれや考えるのも楽しいことです。
建築確認図面は最低限で詳細な設計図もあればいいのですが、何もないのが多いです。
そのため構造体をいじくるのは素人は止めたほうが良いと思われます。
欠陥住宅である可能性もあります。出来れば契約前にその道の専門家に相談するのも良いでしょう。しかしほとんどの場合住んでいるので中々調査し難い。
なお、不動産屋の言う言葉は信じないように。あくまで仲介業であり、契約にたどり着くためにはどんな事でも言う可能性があります。必ずご自分の目で確かめてください。
ただ、欠陥住宅は新築物件でもありえるので一概に中古物件だからと言うことではないと思いますが。
違った見方をすると昔の好い材料で、腕のいい大工が建てものもあります。
できれば第３者の専門家に見てもらえれば良いでしょうが。
私の場合は当初潰して建て直すつもりでしたし、事情により契約前は見ることができませんでした。
自分の物になってから友達にその道のプロがいましたので見てもらいましたが。
自分で注意したこと。
外周り
・全体を見て何となくバランスが取れているか。
・軒が一部傾いていたり屋根が波打っていないか。
・外壁に大きなひび割れがないか。特に斜めのひび割れは要注意。
室内
・扉を開け閉めしてスムーズに動くか。
・歩いてみて傾いた感じがないか。
・また落ち込んだ感じの箇所がないか。
・水を大量に流してみて下水管に正しく流れてくるか。
等々です。しかしこれらはほとんどリフォームで何とかなります。
厄介なのは基礎です。不当に地盤沈下などしていますといくら上物をリフォームしても将来家が傾いてくることが考えられます。基礎部分に大きな亀裂、一直線ではなくいがんでいないかです。
目で見て分かるのではあれば要注意です。
我が家で気になったのは一部部屋の傾きです。数cmあるのですが、基礎から傾けており意味が分かりません。専門家も首を傾けましたが、ヒビ一つないので変わった家と言うことで自分で納得しました。
また、阪神淡路大震災の震度7に遭遇してもヒビがないということで頑丈な造りだと思いました。
金銭感覚を間違わないように
ほとんどの方が人生最大の買い物です。少し値切るだけで年収ぐらい得をします。そこまで行かなくても小遣いぐらいは助かります。今の下がり目の時代いくら安いと思っても値下げに応じます。
とりあえずこれぐらいかなと思っている価格より１、2割ぐらい安めで指し値をしても不動産屋は手数料がほしいため頑張ってくれます。
知り合いで４割近い安値で指し値をし結局２割５分引きで購入した強者もいます。
売る方も贈与のため、お金に困って、持っていてもどんどん下がるので今のうちに・・・・と
色んなパターンがあり、どうしても付けた値段でなければから、すぐに現金化したいので少々の値引きでもお客が付いた時点でと・・・様々です。
業者も折角ついたお客を逃がし、他の業者に流れたら大変とやる気のあるところは必死です。
あれやこれやテクニックを駆使して商談をまとめようとします。
何せ１億の物件で306万、うまくいけば双方から。その上不動産はドミノなので止められません。
不動産は万単位で動きますが日常は円単位ということを忘れずに。日常は商品を購入するときは価格に敏感な方でもいざ不動産を購入するときは結構面倒がってこれで良いやと妥協する人を見かけますがこれでは泡沫転倒ではないでしょうか。
固定資産の金額
購入に際して登記費用とか取得税、その他色々必要ですが、大事な金額それは固定資産額です。
というのは前者は購入時だけですが固定資産は毎年払わなければなりません。
物件によってとんでもない金額がかかる場合があります。探しているとき場所が良く立派な建物でチョコット気に入った物件あったのですが、ちなみに固定資産の金額聞いてもなかなか業者は言いません。
ななんと月１５万もいる物件。
即お断り。我が家は一般人です。
ちなみに鉄筋コンクリートの家は減価償却が長いのと、もし潰して建て直す際も高くつきます。
ただ木造も２０年は下がりますが過ぎればそれ以上は下がりません。
土地はここ当分は下がるでしょうが。
売るときのことも考えて
売るときのことを考えて買うというのも変ですが、土地、家の場合は買う方ばかり気を逸るのではなく売る際のことも考えましょう。
特に若い方はまた将来家族構成、収入などでその物件を売る場合があります。
その時、考えなければならないことは売却時の難しさです。
というのはバブル以後時代が一変しました。バブル以前に購入した物件は売るときはほとんどの場合利益が出たものです。そのため売るのも容易です。私の場合も初回は１５年住んだにも関わらずすんなり購入時の倍の値段で売れました。
次の売却時は利益分をプラスしても赤字です。
ということで万人が欲しくなる物件を購入することをお勧めします。
あまり安い物件を買うと売却したくても買い手が付かない恐れがあります。
買う方は数ある中から選別すればいい良いのですが、売る方は相手がどう思うかが問題です。
また、場所によっては物件の下落率がローン残高を上回り払っても払っても残債が減らない場合もあります。
今回、買う方はすぐに決まったのですが売り物がなかなか決まらずイライラしたものです。
結果としては年を超えると又下がるということでかなりの値引きをして売りましたが。
この辺りのことは売られた人の話を聞くと分ります。今の時代買うより売るのが大変だということが。