| 任意売却 競売入札 事件物 裏技 良い物を安く買いたいというのは人の心情です。しかしながら土地にはこの常識は当てはまらないと考えたほうが賢明です。 一言で言えばお買い得はないと言うことです。 ただし何らかリスクを負えば相場より安く購入できます。 |
| 任意売却 こんにち不動産神話も崩壊し資産価値も下がる続けています。無理をして購入した法人、個人は評価額の下がった土地建物では、住宅ローン等の借り換えが出来ず、高い金利の返済が困難になったところが少なくありません。そのため金融機関には不良債権とよばれるものが激増し、競売処理にまわさざるを得なくなっています。 ただ競売が多く、かつ手続きに時間がかかるためすぐには競売にはかかりません。この競売処理にかかるまでに売ってしまおうというのが任意売却です。 どこで買うのか、ほとんどの物件は街の不動産屋には売っていません。 その手の情報は金融関係、銀行、保険、任売専門業者、弁護士と色々あります。一般の物件のようにはすぐには希望物件はありませんので希望の条件をしっかり提示しアンテナを張り巡らす必要があります。 最近ではこの任意売却が多く一般の不動産屋を飛び越して直接金融関係の不動産で処理するのでたまらんと知り合いの不動産屋がぼやいていました。しかし不動産屋が一旦安く購入して一般の不動産物件として売り出すのもあるようです。 探していたとき当初、業者に出ていた価格に１０００万以上上積みし一般に売り出し、売れていましたがその物件を購入した人、本当の値段を聞いてがっくり来るでしょうね。 取引はほとんど普通の取引とは変わりません。 ただ私の場合は特別でしたが。 一般、任売で希望の土地を探し、たまたま任売で見つかったまでです。人より強く土地に対しての条件が厳しく不動産屋からは難しい条件とは言われましたが。 私の購入したのは法人の物件でしたが、最近は個人の破産物件も数多くあるようです。 ほとんど普通の物件として広告にも出る場合があります。この場合、仲介業者には契約前に詳細をキチッと説明して貰いましょう。もし、契約後何かあった場合誰も責任を取ってくれません。 当然、そういった物件であれば一般より安いわけです。 任意売却購入時、私の出した条件 １．空き家になってから話を進める。 居座りでもされたら素人では追い出し困難。最初見た時は住んでいたので家自体を見ることが困難 だった。空き家になってから更地にするかリフォームするかじっくり検討。 ２．一発契約 仮契約、契約など面倒な事をせず 権利関係者（抵当権や賃借権）が一同に集まり抹消もしくは放棄の書類に署名、捺印をして貰い綺麗にして契約。 ３．司法書士が登記簿終了時まで支払いストップ 支払い後司法書士が登記するまでの間、賃借権、名義変更を避けるため。 ただし普通は支払ってから司法書士が走り登記しますので根、融資先の銀行の了解が必要。 単に購入時の気分の問題。 購入時の日は今も鮮明に覚えています。 朝、車で不動産屋さんがお迎え。 銀行についてびっくり。 １０数人の人間が集まっています。 まだ、話がまとまるまで時間が掛かるのでと言うことで支店長室に支店長と司法書士と私と不動産屋の若い人閉じこもり。 当然携帯は禁止。 待つこと１時間。その間、金額が金額だけに支店長、司法書士共々ビビリまくっていましたが。 やっと仲を取り持った不動産屋が支店長室に現れＯＫと言うことで司法書士が登記に走る。 電話で完了しましたとの連絡。 銀行員色々な小切手を業者に渡し完了。 後で聞いた話で 朝迎えに来たのは逃げないため。 若いのが横に付いたのはトイレと言ってそのままトンずらしないため。 携帯は他に連絡を取らせないため。 業者と違い買うと言ったら買うのに。 「済みません念には念を。そうでなければここまでこじつけた努力が水泡とかすので」と平誤り。 一発契約では契約書に判子押すまで何らペナルティ無いので直前に逃げられたら元も子もありません。 バブル時は結構直前に逃げられたことがあったそうです。 今回ばかりは高いと思う不動産屋の手数料もこれなら安いと思ったことはありません。 なお、引っ越し代、判子押し代と書類に現れない金額も必要な事もありますので覚悟が必要。 私は、トータルでどうしてもほしい物件がしかも安く買うことができれば良いという考えで、すんなり買いたいと思われる方は普通の物件を普通の値段で買えばいいと思います。ただ、普通の物件でもすんなりいかないのが不動産ということを肝に銘じておくことです。 もう買うことはないけど、なかなか味わえない経験させてもらいました。 銀行も倒産しそうな会社に次々とおとろしい金額を良く貸したなあと驚きます。 いわゆる典型的な不良債権。 最近、ごろごろこういった物件があります。 競売入札 はっきり分かりません。色々ややこしい事がありそうなので素人は手を出さない方が無難かと。ただ最近は専門業者が多くあります。しかし良い物件は競争も激しく、かつ手数料も高く、ローンも付きにくいと聞きます。また、物件によっては解決金もいるようで。下手をすると任意売却より高くなりそうです。 もう一つ大きな欠点は、競争相手がいるということです。自分が気に入った物件は他人も気に入っているということで、他の人が１円でも高ければ買えません。 事件物 殺人、自殺等あった物件です。ただし地元の業者は手を出しませんね。そんな物件を仲介したとなれば噂が立ち商売ができません。 そうはいっても世の中、うまくしたものでその手の専門業者がいて相場の３割ぐらいで買い更地にして相場の１割引ぐらいで売り出すそうです。しかも遠くの不動産屋から。なぜもっと安くしないかは安くし過ぎると疑いがもたれるためだそうです。 また、しばらくしてから建売を建て売ることもあるそうですが。 周囲に比べて安いのは注意してかからなければなりませんネ。 そういえばカレー事件の例の土地、1/100ぐらいの価格で町内会が買うとか何とか話題になっていました。 有名すぎて業者は買いにくいでしょうね。あれ以上有名なのは少ないでしょうからいつの間にか一般に流通している可能性はあります。 色んなのがあるんですね。 以前、探していたときその土地の江戸時代からの過去帳？みたいなものを探して見せてくれた業者がありましたが。 そこまで親切にしてくれる不動産屋は信頼を感じます。都合で買えませんでしたが。 なお、事件物ではありませんが友達の物件探している時、一人暮らしのお年寄りが亡くなって３日後に発見された物件がありました。土地、建物とも非常に良くその点ではお買い得な物件でしたが。 この場合、重要事項で説明があります。価格も相場より２割安かったですが友達は嫌がりました。私も止めているでしょう。 その後すぐに売れましたが。 裏技 購入先 裏技といえないかもしれませんが、不動産屋に支払うのは仲介手数料ですがその名の通り売主と買主を仲介した費用です。もし売主が業者の場合、そこから買えば仲介手数料は無料です。何百万も浮きますね。 以前の２軒とも業者から買いましたので当然無料でした。そのうち前回の時はあっちこっちの仲介業者、新聞広告に載っていました。そこで売主を調べてみると業者であることが分かりその業者に直接交渉。 たったこれだけで何百万の費用が浮きました。一度広告物件を見てください。住所がはっきり書いていませんね。これは買い手が勝手に見に行き直接交渉をされたらたまりませんからです。必ず底の仲介業者が最初に連れて行くようにし向けています。また、資料にはその仲介業者の店名ですね。他の業者に行けばそこの業者名、これは元の資料の店名に被せて自社名をコピーするからです。その為くれる資料必ずコピーして持ってきてくれるでしょう。 なにも其処でしか扱えない物件ではありません。 最近も同様のことがありました。知人に頼まれて物件を探している時、良いのがあり見に行くように早速連絡をしました。其処は某ハウスメーカが持っている物件でそこから買えば仲介手数料無料であることを確認しています。 私が少し遅れていくとなんと不動産がオープンハウスをやっていて知人に盛んに名前を書くように勧めます。 私が邪魔をしハウスメーカの営業に連絡。事なきを得ました。物件が数億と高額だったため数百万も損をせずすみ後日、知人から大いに感謝されました。 仲介業者はカモを逃したと悔しがっていたでしょうね。 名前を書くと言うことはどうも業界ではその業者に権利があるという証なようです。本当のことを書く場合注意が必要です。 仲介手数料 また、仲介手数料３％＋６万円は法律で決められていますと平気で業者は言いますがこれ以上は駄目ですよということが決められているだけでそれ以下もあり得るのです。売った際仲介業者2％＋６万に下げてきました。 これも知っておいても損はありません。 ローン代行 細かなことかもしれませんが業者にローンの手続きを頼むと5万から7万ほどの代行代を取られる場合があります。どのみち書類は揃えなければなりませんし書類は書くのは容易で銀行員が懇切丁寧に教えてくれます。銀行には自分で出掛けましょう。なお、銀行によってはローン手続きは書類を持って自宅まで来てくれます。 5から7万は端金と思う人はどんどんお金を支払えば良いでしょうが私はもったいないですね。 銀行の各種手数料 私のローンを組んだ銀行は金利もさながら、保証料、事務手数料も無料でした。必要なのは買ってきてくださいと言われた本当に収入印紙代のみでこれで何百万浮きました。 しかも途中返済も何回やっても無料。しかも振り込み料までも。 １回につき何万も取るところが多い中で特筆物です。 その上ローン設定まで１週間。気持ちが良いですね。 当然、その銀行は外資系。 同時に検討した日本の都市銀行。お役所の天下りが多く負債の固まりの日本の銀行では横並び、談合体質で未だに稟議だの本店決済だので時間と手数料稼ぎオンパレードです。 その点、外資系ははっきりしていますね。「お客さんがローン設定してくれると私の給料上がります。もし払えなくなれば私の給料下がります」と支店長に言われました。 責任が明確ですね。 取得税 主に買い換えの場合使える裏技ですが。 取得税は都道府県税で購入時１回だけ支払う税金です。 前回、住んでからとんでもない金額を請求されました。封筒にお問い合わせ先が書いていたので早速連絡を。「ああっ新築の住み替えですか。納付書破ってください。後日送付します」、後日半額の納付書が届く。念のため再度問い合わせ 「鉄骨ですか、 ・・・・ですか。納付書破ってください。後日送付します」後日最初の金額の１割の納付書が届く。間違いかと思い思わず税金を納める。後日聞いた話ではほぼ無料だそうな。これでは仕事をしているのかと考えてしまいます。 取りあえず請求し納めてくれればもうけものの考え、確かに還付は医療控除を見て分かるとおり申告制ですね。今の時代黙っているものが損をする時代です。 今回もとんでもない金額、前回に懲りて早速問い合わせ、 「土地、家とも240ｍ2を超えていますので控除の対象からはずれています。」とのにべのない返事。 後日、担当者と収納課長が来る。コンコンとなぜ控除ができないかの説明。 収納に際しては熱心ですね。使うのは無神経ですが。 念のため取得税が来れば問い合わせ、仕事をして貰うことをお勧めします。 住み替え時の税金 不動産を売ったときに利益が出た場合、売却価格から取得費と売却費用を差し引いた金額に所得税と住民税がかかります。ただし、バブル時代高額の売却益続出したため出来たのが３０００万控除です。 バブルがはじけて１０年、現在ではほとんど実現不可能ですが古くから持っている物件では使えるかもしれません。居住用資産の売却の場合は、3000万円の特別控除が受けられます。 反対に、売却損が出た場合は、他の所得と損益通算をして確定申告により税金の還付を受けることが出来ます。一回の確定申告で控除しきれない場合は一定の条件を満たせば、繰越控除することもできます。 私の場合は１回目の住み替えの時は３０００万控除、２回目の時は税金の還付を受けました。 なお、制度は毎年のようにころころ変わりますので詳細は最寄りの税務署に相談してみて下さい。 税務署は相談だけなら何も怖い所ではありませんから。 |
  2003.3.5制作 2003.12.1加筆 2005.1.17加筆 |